O codziennej pracy Miejskiego Zarządu Nieruchomości sp. z o.o., związanej z zarządzaniem nieruchomościami, mówi prezes zarządu spółki Wiesław Pałubski

wiesław Pałubski
Wiesław Pałubski, prezes zarządu MZN sp. z o.o.

Miejski Zarząd Nieruchomości sp. z o.o. jest obecnie jednym z największych zarządców nieruchomości w regionie.
Wiesław Pałubski: - Spółka zarządza aktualnie 116 nieruchomościami, w tym blisko 1500 lokalami mieszkalnymi. Pół tysiąca to mieszkania gminne – komunalne oraz socjalne. Pozostałe są w rękach prywatnych. Do tego dochodzi jeszcze zarząd nad lokalami użytkowymi, których mamy w sumie 116, a także garażami (36). Zarządzamy również siedmioma cmentarzami gminnymi.

Na czym polega praca zarządcy nieruchomości?
- Zakres obowiązków jest spory. To zarządca nieruchomości odpowiada między innymi za utrzymanie czystości w budynku i jego otoczeniu, prowadzi ewidencję lokali i ich użytkowników, zawiera umowy najmu, na dostawę mediów, przeglądów, itp., przygotowuje plan remontów i nadzoruje prace remontowe, prowadzi książkę obiektu, wykonuje przeglądy techniczne, zleca i rozlicza wszelkie usługi związane z eksploatacją budynków. To on organizuje zebrania wspólnot mieszkaniowych, reprezentuje wspólnoty na zewnątrz, na bieżąco obsługuje mieszkańców i reprezentuje ich interesy.

Często właśnie współpraca z ludźmi jest najtrudniejsza. Gdy w jednym budynku mieszka wiele rodzin, bywa, że każda ma inne oczekiwania.
- Bardzo często tak jest, że jedni wnioskują o wykonanie ocieplenia bloku, inni chcą wymiany okien. Najtrudniejsze to wypracowanie kompromisu. Każdą nieruchomość możemy przyrównać do żywego organizmu. Gdy jest młody i zdrowy, nie trzeba go leczyć. Ale wraz z wiekiem pojawiają się problemy. Tymczasem większość nieruchomości, którymi zarządzamy, liczy od kilkunastu do kilkudziesięciu lat. By utrzymać ich standard, trzeba inwestować. Inaczej też zarządza się nieruchomościami gminnymi, inaczej tymi, należącymi do wspólnot mieszkaniowych. W przypadku gminnych, gdy trzeba coś zrobić w budynku lub też na działce, na której stoi, pieniądze na to musi dać miasto, czyli de facto każdy z nas jako podatnik. Dlatego tak dziwi mnie brak reakcji, gdy widzimy, że ktoś niszczy budynek, przystanek czy znak drogowy. A takich przypadków jest niestety bardzo wiele. Od zamalowanych elewacji, po zabazgrane ściany, uszkodzone barierki, wybite szyby… Za to wszystko płacimy my. Inaczej sprawa wygląda w budynkach wspólnot mieszkaniowych, gdzie współwłaściciele muszą pokryć wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości i ustalić sobie opłaty w taki sposób, by starczyło jeszcze na inwestowanie w nią.

W ubiegłym roku, podczas sesji, wyliczał Pan, że 42 proc. mieszkańców lokali komunalnych i socjalnych nie płaci czynszu w terminie. Tylko z tytułu opłaty za śmieci dług wynosił ponad 14 tys. zł rocznie.
- Od 2012 roku, po zmianie przepisów, czynsz pobiera bezpośrednio gmina. MZN sp. z o .o., jako zarządca nieruchomości, ponosi koszty mediów, w tym opłaty za śmieci. I faktycznie jest problem, bo spora grupa nie płaci. Teraz sytuacja jeszcze bardziej się pogorszy w związku z problemem niewłaściwego sortowania odpadów w lokalach mieszkalnych. Zresztą my, jako zarządcy, ponosimy znaczne koszty obsługi spraw związanych z odpadami, pomimo że cała opłata „śmieciowa” jest przekazywana do Związku Międzygminnego „Gospodarka Komunalna”. Jednak mieszkańcy tego często nie rozumieją i sądzą, że skoro nam tę opłatę płacą to znaczy, że to my jesteśmy za taki stan rzeczy odpowiedzialni, a to mija się z prawdą.

Widzi Pan rozwiązanie problemu?
- Należności egzekwujemy w drodze windykacji. W ostateczności dochodzi do eksmisji. Jednak, z uwagi na stan prawny w Polsce, to długotrwały proces. Bywa, że osoby, które nie płacą, czują się bezkarne. Trzeba więc zacząć od zmiany przepisów, bo dziś te pieniądze ktoś musi za nich wyłożyć. I są to podatnicy, którzy rzetelnie wywiązują się z każdych nałożonych obowiązków. Kiedyś uważało się, że jak coś jest wspólne to jest niczyje i nikt za to nie odpowiada. Tak nie jest. Wspólne znaczy nasze. Jeśli nie ma odpowiedzialności indywidualnej, wówczas jest zbiorowa. Gdyby lokatorzy powstrzymywali się choćby od śmiecenia, niszczenia, zabrudzania, to więcej pieniędzy w budżecie gminy pozostałoby na inwestowanie w polepszenie infrastruktury, którą posiadamy, czy też na realizację nowych pomysłów.

W budynkach wielomieszkaniowych, jak sam pan przyznaje, jest problem z segregacją śmieci. Nie wszyscy robią to prawidłowo. Tymczasem Związek Międzygminny „Gospodarka Komunalna” w Chrzanowie zapowiada odpowiedzialność zbiorową. Jeśli odpady będą źle posegregowane, cały blok będzie miał naliczoną wyższą opłatę za śmieci.
- Sposobem na uszczelnienie systemu jest personalizacja śmieci, czyli przyporządkowanie na przykład za pomocą kodu kreskowego, worka z odpadami do konkretnego adresu. Wtedy będzie wiadomo, kto dobrze, a kto źle segreguje śmieci. A w przypadku nieprawidłowej segregacji wyższą opłatę można by nakładać na konkretne gospodarstwo domowe. Nie będzie to system idealny, ale z pewnością bardziej sprawiedliwy. W mojej opinii segregowanie odpadów powinno odbywać się wyłącznie w sortowniach do tego wyspecjalizowanych, a nie w mieszkaniach, gdzie powierzchnia nie umożliwia tego w łatwy sposób. Uważam, że byłby to bardziej racjonalny system i docelowo tańszy. Sprawa wymaga jednak zmian prawnych na poziomie parlamentu.

Jesienią ubiegłego roku, z inicjatywy burmistrza Jarosława Okoczuka, rozpoczęła się w gminie realizacja programu „Mieszkanie za remont”. Mieszkańcy szybciej otrzymują lokal na wynajem w zamian za jego wyremontowanie. To rozwiązanie sprawdziło się?
- Zdecydowanie tak. Jeśli ktoś inwestuje własne pieniądze w remont mieszkania, nie niszczy go bezmyślnie, bo wie, ile pracy i środków go to kosztowało. Dba nie tylko o lokal, ale i otoczenie wokół budynku. Tymczasem osoby, które otrzymują wyremontowane mieszkanie z przydziału i wchodzą „na gotowe”, opuszczając lokal, często zostawiają go w opłakanym stanie.

Miejski Zarząd Nieruchomości sp. z o.o. w liczbach
Zatrudnienie:
2015 rok – 39 pracowników, w tym 17 osób zatrudnionych na Krytej Pływalni Aqua Planet
2020 rok – 32 pracowników, w tym 16 osób zatrudnionych na Krytej Pływalni Aqua Planet

Zarządzanie nieruchomościami:
MZN sp. z.o.o. zarządza 116 nieruchomościami:

  • 48 budynkami należącymi w 100 proc. do gminy (mieszkalne, mieszkalno-usługowe, wolnostojące budynki użytkowe)
  • 68 wspólnotami mieszkaniowymi 

Ogólna liczba zarządzanych lokali mieszkalnych:
1447, w tym:

  • własnościowych - 977
  • gminnych – 500 (komunalnych – 375, socjalnych – 125)

Dodatkowo: 

  • 116 – lokali użytkowych
  • 36 – garaży

Stan techniczny zasobów komunalnych i socjalnych pozostających w zarządzie MZN sp. z o.o.
Stan techniczny mieszkań komunalnych i socjalnych – łączna ilość 500 szt.

  • Stan dobry 452 szt.
  • Stan dostateczny 48 szt.
  • Stan zły – 0

Stan wyposażenia technicznego mieszkań komunalnych i socjalnych:

  1. Ogrzewanie:
    • Instalacja c.o. - 275 szt. ( 55,60 proc.)
    • Ogrzewanie etażowe ( kotły gazowe lub węglowe) - 29 szt. (5,60 proc.)
    • Ogrzewanie piecowe i elektryczne – 196 szt. (39,20 proc.)
  2. Instalacja elektryczna – 500 szt. (100 proc.)
  3. Instalacja wod-kan. – 500 szt. (100 proc.)
  4. Instalacja gazowa – 279 szt. (55,80 proc.)
  5. Centralna ciepła woda użytkowa – 124 szt. (24,80 proc.)
  6. Lokale z łazienką i WC – 462 szt. ( 92,40 proc.)
  7. Lokale tylko z WC – 41 szt. (8,20 proc.)
  8. Lokale bez łazienki i WC – 0 szt.

MZN sp. z o.o. był nagradzany za zarząd nad nieruchomościami. Kilkukrotnie spółka otrzymała tytuł „Solidnej Firmy”. Zdobyła również tytuł „Zarządcy Roku”.